Dans cet article, nous vous parlons de bail commercial. Avant de signer un bail commercial, il convient d’abord de comprendre le fonctionnement de ce type de contrat pour s’assurer de bien vous protéger.
Je vous conseille d’obtenir un avis juridique auprès d'un avocat spécialisé en droit commercial avant de le signer. Même si vous n’en êtes pas à votre première expérience de négociation.
Il peut contenir de nombreuses subtilités qui pourraient avoir un impact important sur le développement de votre entreprise.
Ceci dit, passons au vif du sujet.
Un bail commercial est bien différent du bail résidentiel.
Premièrement, du point de vue juridique, les deux contrats ne sont pas encadrés par les mêmes règles et les mêmes lois du Québec. Le bail commercial lui, est régi par le code civil et toutes ses clauses peuvent être négociés.
Deuxièmement, le propriétaire ou son courtier doit s’assure que votre activité commerciale ou industrielle est permise dans le local qu’il compte vous louer. Mais je vous conseille quand même de vérifier par vous-même à la municipalité si vous pouvez exploiter votre entreprise à cet endroit.
La durée du bail ! Normalement la durée initiale d’un bail commercial varie entre 3 à 10 ans. À ça, l’on ajoute généralement une ou deux options de renouvellement au bail. Nous vous reviendrons dans un prochain article pour plus de précision sur les différents types de bail.
À la signature du bail, le propriétaire pourrait exiger un dépôt de sécurité, équivalant à 1 à 3 mois de loyer qui pourrait être remboursé sur les derniers mois de votre premier terme. Le propriétaire vous demandera aussi un cautionnement personnel et ça même si votre entreprise est incorporée.
Et finalement, au Québec, si votre propriétaire décide de vendre son immeuble, le nouveau propriétaire aura un an après son achat pour évincer un locataire, à moins que son bail ait été publié au registre foncier. Afin de vous protéger, je vous conseille fortement de publier votre bail commercial au registre foncier. Votre notaire ou votre avocat pourra s’en charger en payant ses honoraires, ça va de soi.
En passant, le droit de publier un avis d'un bail commercial au registre foncier est inscrit dans le code civil du Québec. Le propriétaire ne peut pas vous empêcher de le publier, même s’il y a une clause du bail qui l'interdit.
Dans cet article, nous avons effleuré qu'une minime partie des obligations que pourrait vous restreindre dans l'exploitation de votre entreprise.
Comme vous le voyez, la négociation d'un bail commercial est complexe et peut facilement désorienter.
N’hésitez pas à bien vous informer et à vous entourer de bons conseillers juridiques.
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Alain St-Jean, courtier immobilier agréés DA – Commercial et résidentiel
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