Lorsque plusieurs locataires industriels débutants commencent à chercher une propriété à louer, ils supposent que la partie la plus difficile du processus sera de trouver des espaces potentiels. En réalité, la découverte et l'accumulation d'options est souvent la partie la plus simple de l'effort.

En fait, c'est décider laquelle de ces alternatives soutiendra de manière optimale la croissance future de l'entreprise qui nécessite généralement le plus d'efforts et de considération. C'est au cours de cette phase que les partie prenantes commerciales (probablement en coordination avec leurs représentants locataires) doivent adopter une approche hautement stratégique afin de favoriser un résultat qui répond à la fois aux objectifs à court et à long terme de l'entreprise.

Un des facteurs clés de ce processus est une question de perspective. Bien qu'il soit naturel d'évaluer les propriétés les unes contre les autres, ce n'est généralement pas la méthodologie la plus efficace. Au contraire, chaque propriété doit être considérée par rapport à un ensemble de critères idéaux spécifiques à votre entreprise et à ses exigences. L'utilisation de cette approche changera non seulement votre propre processus de pensée, mais réorientera également vos communications avec les propriétaires potentiels.

Les priorités de chaque entreprise seront différentes, mais certains des éléments clés qui doivent être évalués pour presque tous les locataires industriels lors de la sélection d'une propriété à louer sont les suivants :

  • L'échéancier.
  • Le taux net réel.
  • Les améliorations locatives.
  • L'impact financier sur votre entreprise.
  • Les considérations opérationnelles.

L'échéancier

Quand est-ce que la propriété est livrable ? Est-elle louée, vide ou en besoin de rénovations ? La différence entre une propriété qui est occupée pendant encore 30 jours ou qui nécessite des rénovations, par rapport à une propriété vacante entièrement rénovée, peut se traduire par un délai de six mois (ou plus) à l'occupation de votre entreprise. Les propriétés qui sont vacantes et entièrement rénovées, d'autre part, peuvent être transférées presque immédiatement après la négociation, l'exécution du contrat et la livraison de toutes les sommes dues et un certificat d'assurance.

Si vous envisagez une propriété qui ne sera pas prête avant l'expiration de votre bail existant, il est également important de tenir compte des frais de maintien associés à vos locaux existants, car ceux-ci peuvent souvent totaliser jusqu'à deux fois votre tarif de location régulier.

Le taux net réel

La comparaison des conditions économiques proposées pour différentes propriétés potentielles est plus compliquée que la simple prise en compte du coût par pied carré. Par exemple, chaque bail peut avoir une date de début, une taille, un taux de location mensuel, des augmentations et une allocation pour améliorations locatives différents. Afin de faire une comparaison éclairée et égale de vos options, les courtiers considèrent une mesure qui est appelée le taux net réel.

Il s'agit du taux que le propriétaire facture, y compris le loyer gratuit, le taux de location pour toute la durée du bail et les allocations pour améliorations locatives. Le taux net réel vous offre une méthode rapide pour comparer des propriétés qui sont, à la plupart des autres égards, en grande partie analogues.

Si vous étiez sur le marché de l'espace de bureau de classe B, ces données pourraient même être suffisantes pour y fonder votre décision. Cependant, pour les utilisateurs industriels, chaque propriété a généralement des caractéristiques qualitatives et opérationnelles uniques qui doivent être soigneusement examinées avant de prendre une décision finale. Néanmoins, le taux net réel vous fournira une compréhension claire de ce que seront vos dépenses mensuelles et annuelles pour chaque propriété.

Les améliorations locatives

Les améliorations locatives sont généralement comprises comme étant le coût de la rénovation de l'espace, mais ce n'est qu'une dimension de cette composante essentielle d'une nouvelle propriété et d'un bail. Premièrement, il est important que vous définissiez clairement entre les améliorations locatives qui sont nécessaires pour votre entreprise et celles qui sont souhaitables, mais pas nécessaires.

Le prochain facteur qui doit être évalué est combien d'argent contribue le propriétaire aux améliorations locatives (c.-à-d., l'allocation pour améliorations locatives), ainsi que le pourcentage de cette contribution qui sera amorti dans le paiement de location.

L'autre élément clé à considérer est de savoir qui est responsable de l'exécution du travail. Il s'agit d'un problème important, car la gestion d'un processus d'améliorations locatives puisera des centaines d'heures à votre équipe et à vos activités principales ou vous obligera à embaucher un gestionnaire de projet compétent pour diriger le processus avec la supervision et l'apport de votre équipe.

L'impact financier sur votre entreprise

Une fois que vous aurez développé une compréhension des différents coûts associés à chaque alternative, vous voudrez évaluer la façon dont chaque option est compatible avec les états des profits et des pertes de votre entreprise et son bilan financier.

Ceci est essentiel, car l'immobilier représente généralement la deuxième plus grande dépense pour les utilisateurs industriels après la main-d'oeuvre. Voici les principales questions à prendre en considération : à quel pourcentage du chiffre d'affaires total de votre entreprise s'élèveront les frais généraux de la propriété ? (Bien que la hausse des coûts immobiliers ait quelque peu affecté cette règle, et qu'il existe un certain écart entre les différentes industries, une ligne directrice générale est que les dépenses de location devraient représenter environ 5% à 8% du chiffre d'affaires annuel de votre entreprise.)

Quelles sont les dépenses en espèces nécessaires pour les nouveaux meubles, les TI, les équipements et les machines, ainsi que pour le déménagement et le démantèlement de votre bâtiment antérieur, le cas échéant ? Vous voudrez également tenir compte de la durée du bail et de la façon dont cette obligation financière s'harmonise avec vos autres accords de financement et de dette et la vision à long terme de votre entreprise.

Les considérations opérationnelles

En plus des différents critères économiques évoqués ci-dessus, il est tout aussi important pour les utilisateurs industriels de comparer les propriétés potentielles d'un point de vue opérationnel. Tous les fabricants, distributeurs et sociétés de sciences de la vie ont des mesures pertinentes à leur entreprise qu'ils surveillent et améliorent afin de calculer le rendement de leur entreprise.

Ces mesures peuvent inclure les niveaux d'inventaire, les délais d'exécution, les délais de livraison, le volume de production, les délais d'assemblage, le contrôle de la qualité, la sécurité au travail, la productivité, etc.

Tous ces facteurs sont affectés par la nature du bâtiment industriel dans lequel votre entreprise exerce ses activités. Par exemple, la forme d'un bâtiment, ses dimensions, l'espacement des colonnes, le système d'extinction des incendies, les zones de chargement, le type de chargement, le stationnement et l'espace de cour peuvent tous affecter votre entreprise de manière significative et souvent mesurable.

Par conséquent, il est essentiel d'identifier les mesures opérationnelles qui ont le plus d'impact sur votre entreprise et de déterminer comment elles se rapportent à l'environnement physique. Par exemple, si vous recherchez le maximum de positions de palettes, vous pouvez regarder des bâtiments industriels à hauts plafonds. Vous pouvez ensuite comparer le nombre de positions de palettes que vous pouvez stocker par dollar de loyer payé et utiliser cette mesure pour mener les négociations.

Alternativement, si vous cherchez une installation de fabrication, vous pouvez prioriser le nombre de lignes de fabrication semi-automatisées que vous pouvez installer dans une propriété en fonction de la longueur et de la largeur du bâtiment, de l'infrastructure électrique et du stationnement des employés. Vous pouvez alors comprendre combien d'unités vous pouvez produire par dollar de loyer payé et utiliser cette mesure pour influencer les négociations.

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Par Alain St-Jean